Алгоритм взаимодействия госорганов при принятии решений о продаже государственного недвижимого имущества и о выполнении условий его продажи
С учетом анализа правоприменительной практики имущественных отношений по управлению и распоряжению коммунальной собственностью рекомендуем:
- при принятии решений о продаже недвижимого имущества (в том числе при определении условий продажи) руководствоваться Методическими рекомендациями по подготовке решений о продаже недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, на торгах с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине, утвержденными решением коллегии комитета «Брестоблимущество» от 06.02.2020 № 2 и рекомендованными городским и районным исполнительным комитетам для использования в практической работе.
При подготовке решения горрайисполкома об отчуждении объектов собственности района (города) путем продажи с условиями (в том числе на торгах с установлением начальной цены, равной одной базовой величине) проекты соответствующих решений рекомендуем согласовывать (визировать) структурными подразделениями горрайисполкома, курирующими вопросы экономики, землеустройства и по архитектуре и строительству. Согласования со службами землеустройства, архитектуры и строительства должны рассматриваться с учетом возможного назначения использования земельного участка, планов застройки, ограничений на данной территории, необходимости реконструкции (ремонта) или сноса объектов недвижимости, а также сроков выполнения данных мероприятий. Проекты решений о продаже объектов, предусматривающих возможность перевода нежилых объектов в жилые, также рекомендуем согласовывать с территориальными организациями по гигиене и эпидемиологии и по чрезвычайным ситуациям.
Справочно: В отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Брестской области, при подготовке решений о его отчуждении путем продажи с условиями (в том числе на торгах с установлением начальной цены, равной одной базовой величине) проекты соответствующих решений по продаже согласовываются с горрайисполкомами, на территории которых расположено имущество (в том числе с учетом мнения служб горрайисполкомов по землеустройству и по архитектуре и строительству).
В решениях о продаже с условиями также необходимо в обязательном порядке указывать орган (структурное подразделение), организацию, ответственный(ую) за осуществление контроля (анализа) за выполнением условий и обязательств по договорам купли-продажи и подготовку проектов решений о полном выполнении условий (обязательств). В случае, если полномочия по принятию решения о полном выполнении условий продажи делегируются иному органу (структурному подразделению с правами юридического лица), организации (отличному от государственного органа, организации, принявшего(ей) решение о продаже), об этом также указывается в решении о продаже.
Также обращаем внимание на необходимость проведения с потенциальными покупателями имущества коммунальной собственности, выставленного на торги с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине, детальной разъяснительной работы об условиях продажи, а также о предстоящих финансовых расходах на регистрацию объектов недвижимости, уплату имущественных налогов, возможной потребности в дополнительных финансовых затратах на приведение объектов недвижимости в пригодное для предпринимательской деятельности либо проживания состояние. При этом акцентировать внимание на установленных договором сроках выполнения условий, ответственности покупателя за их невыполнение (включая размер подлежащей уплате в бюджет разницы между ценой объекта, указанной в решении о продаже, и фактической ценой его приобретения, а также о необходимости возврата объекта в коммунальную собственность), о его обязанности систематического информирования продавца объекта недвижимости о поэтапном выполнении условий продажи (по возможности, под роспись покупателя);
2. в целях обеспечения надлежащего контроля и своевременного принятия решений о полном выполнении (невыполнении) условий продажи, установленных в договорах купли-продажи, заключенных по результатам торгов с начальной ценой, равной одной базовой величине:
2.1. коммунальным юридическим лицам (продавцам недвижимого имущества):
2.1.1. предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность покупателя по предоставлению:
информации о выполнении условий продажи, а также возможность расторжения договора в случае невыполнения данного обязательства;
беспрепятственного доступа к объекту для осмотра в целях анализа выполнения условий продажи;
2.1.2. после подписания договора купли-продажи и передаточного акта разработать с покупателем пошаговый план действий, направленных на выполнение условий продажи, с указанием ориентировочных сроков их осуществления;
2.1.3. предупредить покупателя о необходимости обязательного информирования продавца о начале выполнения (завершении) каждого этапа выполнения условий продажи, определенного конкретной датой (сроком), как в договоре купли-продажи, так и в плане действий, с приложением подтверждающих документов;
2.1.4. вести целенаправленную претензионную работу в случае не представления покупателем информации о принимаемых мерах по выполнению условий;
2.1.5. ежеквартально осуществлять по согласованию с покупателем и в его присутствии осмотр объектов недвижимости с фотофиксацией их состояния, обязательным составлением актов осмотра (при наличии возможности, с визированием их покупателем);
2.1.6. своевременно информировать вышестоящий орган управления, горрайисполком, в случае возникновения у покупателя затруднений при выполнении условий, а у продавца – при осуществлении контроля за исполнением покупателем договорных обязательств;
2.1.7. аккумулировать доказательную базу выполнения (невыполнения) условий продажи по каждому договору купли-продажи (с сохранением подтверждающих документов, фотоматериалов), в том числе с целью представления необходимых материалов органу управления, горрайисполкому в случае полного выполнения (невыполнения) условий продажи для принятия соответствующего решения;
2.2. органам управления, горрайисполкомам:
2.2.1. оказывать коммунальным юридическим лицам методическое сопровождение по контролю за выполнением условий продажи недвижимого имущества;
2.2.2. организовывать регулярные комиссионные обследования проданных объектов, в т.ч. с привлечением (при необходимости) служб территориальных органов, курирующих вопросы землеустройства, гигиены и эпидемиологии, обеспечения противопожарной безопасности, органов правопорядка, а также представителей местных исполнительных и распорядительных органов первичного территориального уровня в целях контроля за эффективным использованием проданного недвижимого имущества, обеспечением его сохранности и безопасной эксплуатации, поддержанием порядка на земле;
2.2.3. систематически запрашивать у коммунальных юридических лиц информацию о выполнении условий продажи, аккумулировать доказательную базу по каждому договору купли-продажи, в т.ч. посредством ведения в электронном виде базы данных о таких договорах, предложенной комитетом «Брестоблимущество»;
2.2.4. оперативно совместно с заинтересованными рассматривать обращения покупателей и (или) коммунальных юридических лиц, в случае возникновения затруднений у них при выполнении договорных обязательств, в т.ч. о продлении сроков выполнения обязательных условий продажи при наличии объективных (документально подтверждаемых) причин (обстоятельств), препятствующих выполнению условий продажи в установленные сроки;
2.2.5. инициировать (при необходимости) рассмотрение вопроса о невыполнении условий продажи конкретного договора купли-продажи на уровне руководства горрайисполкома, областного органа управления с приглашением покупателя для совместной выработки оптимальных путей решения проблемных вопросов. При наступлении предусмотренного договором срока начала выполнения условий продажи и отсутствии перспектив их выполнения рассматривать вопрос о расторжении договора купли-продажи, не дожидаясь наступления срока окончания полного выполнения условий по договору;
2.2.6. своевременно принимать решения о выполнении (невыполнении) покупателем условий продажи.
